近期踩过的盘
《海珠小雅：没颠覆小，但颠覆了雅》
《西关海：都是“再嫁女”，我凭什么不能像“广信”一样当网红？》
《佳兆业壹号：多万都要被嫌弃吗？》
开发商：越秀地产
项目公司：广州中璟慧富房地产开发有限公司
规模：占地34万平方米、总建筑面积95万平方米、总数约户
位置：南沙区金沙路与环市大道北路交汇处
越秀滨海新城
越秀·滨海新城花园建筑面积95万平方米，规划38栋高层洋房，分五年开发，总户数约户，绿化率35%，容积率2.3，户型涵盖65-方平层与复式单位，项目西侧配备有幼儿园、小学、初中。
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帅宝从天河体育中心出发，驱车经华南快速然后一路从番禺大道北到番禺大道南、南沙大道直奔南沙，总共花费约1小时10分钟。（为什么只选择走华快一小段高速，后面吐槽南沙的交通路网会说说）
目前从天河区珠江新城或者体育中心到南沙区起码要50公里是确定的。这50公里怎么走？根据“老司机”的经验，从天河可以从科韵路上南沙港快速，在鱼窝头出口下高速，继续走南沙大道，或者从黄阁出口下高速，再经市南大道到达。第二条路线就是帅宝走的，从华南快速一路南下，走番禺大道前往。（当然也可以走新光快速等不收费的路线到达番禺，但路程则要更长）这条路线距离更短一些，而且从番禺大道一路到南沙大道也很少红绿灯，一路畅达。
楼盘是位于南沙的金洲板块，因此到达南沙后还是必须走进港大道才能到。帅宝也必须提醒一下自驾看楼的买家，南沙区进港大道可是出了名的“限速”黑点——刚进入进港大道不久，就有一个摄像头，然后在一段急转弯的下坡路还有一个。
此外，目前乘坐地铁四号线可以到达金洲站，今年年底该线路的延长线通车后，将可再延伸到南沙客运港。不过乘坐地铁到南沙并不比自驾车快，地铁四号线平均时速60公里（常被吐槽），从天河达到金洲站也要一个小时。然后转乘公交四个站可以到楼盘附近。
经过交通实测后发现，如果在天河上班的白领购买作为常住，即使是自驾车（走高速单程费用10-20元，不走高速时间更长），通勤所需的时间也比较多。相对还是在广州南部上班的人或者SOHO一族更适合。
楼盘未来的主入口
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售楼部的交通和区位图已经很清楚说明了周边都有什么。
楼盘周围配套相当可以。附近规划配套有华南师范大学第二附属中学、广州市妇女儿童医疗中心南沙院区、广州市南沙区少年宫等等“王牌”的教育和医疗配套。另外，楼盘的自有配套方面，也有从幼儿园到小学、初中，一条龙的配套。
楼盘的规划图显示教育配套几乎占了整个项目的1/3
难怪在进入售楼部之前就有这样的宣传广告牌了。
同时，不好意思。帅宝还拍到了广告挡板后面，目前还是如此的田园风光。
我们说过，在售楼部要严防信息碎片化的坑，（更多内容，见《又买不起，为什么必须去中海、金茂看房啊？！》）于是帅宝又另外做了功课。百度地图上还显示了楼盘附近有这些。
包括了华凯石油燃气公司、建滔化工集团、港发石油化工码头以及一个沙螺湾综合市场。虽然并不能直接说明上述的三家石油天然气、化工集团对未来小区的居民有什么直接的影响，但最一般的联想也是不利的。
不过综合市场却是“煮妇”们所喜闻乐见的。
顺便再图说下附近的商业配套。目前小区门口有的一些商业配套长这个样
不过沿着金沙路往南几分钟车程，所见到的商业配套画风会转变成下图这样，瞬间高大上了不少。
楼盘自身也配套有部分裙楼商业，但相对于整个楼盘的规模，体量不算大。用楼盘销售的话说就是以后楼盘的商铺将会很抢手。
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这次帅宝之所以“长途跋涉”到此帮粉丝们打探行情，其中一个原因是被楼盘的户型吸引。
楼盘预计八九月份开卖，户型有63平方米两房至平方米三房。具体来说，首先卖的是4栋和5栋单位。都是两梯六户，楼高32层。两房有63平方米和73平方米两种户型。三房则有约94平方米、96平方米和平方米三种户型。
据说后续还有平方米的5房复式户型，这个帅宝已经在心里做了标记，等推出了再来看。
楼盘的两个小户型单位63平方米和73平方米，主要是北向，客厅和主卧室朝北，次卧室朝西或朝东。
63平方米、73平方米户型图
只是内室各个空间的尺寸放大或者缩小版而已。
因此楼盘也只做了73平方米户型的样板间，63平方米的单位没有做。
该两款户型还是有一点小惊喜的，进门处有一个“拓展空间”，样板间作为入门小门厅使用。但如果想作为学龄前儿童小小儿童房，也勉强可以。
这个户型不足的地方也有，单位只有一个阳台，厨房要通过门口的这个拓展空间采光。
单位主卧的衣柜也是交楼标准。
两个单位的不同之处还有：73平方米单位的次卧室，也包含了“拓展空间”，这意味着该户型的赠送面积更多、使用率更高。
约94平方米面积最小的三房单位，朝向就优化了，基本上可以是南北对流。
这个户型，给的是大惊喜，其实可以是四房的节奏？
该户型进门处有一个入户花园
对着入户花园的，还有一个拓展空间。
关键还是这两部分的面积都还不小。据销售人员介绍，该单位赠送的面积将达到12平方米。真是有不少空间可以利用。算得上是“2+2”的户型设计。“3+1”户型比较常见，就是3个“正式”房间+1个利用（阳台等）非套内面积“偷”出来的房间。
还有一点很特别的就是单位是横厅设计，通常情况下都是大户型才会做横厅设计，单位虽然只是中等面积，横厅也不失大气。
同样为“防碎片”，看户型不能将每个户型独立开来，还要把它放在楼层的平面户型关系图来看。
看到了吧，在该户型非实体的样板间中，单位入户花园、拓展空间、包括餐厅都是毫无遮挡地对着花园的。但是只要把它放在整个楼盘的平面图中来看，就会发现，其实单位朝北的入户花园会被北面两房的户型单位遮挡。而南面的扩展空间，包括餐厅，则会被南面三房的单位遮挡。实际上，这两部分空间，景观不要说，采光也会比较差的，通风对流也一般。
另外，单位虽然有双洗手间的设计，但公用洗手间还是做了洗手盆和厕所的分开设计。这样做，帅宝估计也是化解洗手间的门直接开在客厅上。很多人可能会问，为什么横厅没有竖厅那么常见？这种设计，很多房间甚至是洗手间的门会直接开在客厅上，私密性较差，这就是缺点。
单位厨房依然是不带工作阳台的设计，不过则是独立对外采光。
还有一种96或者平方米的三房单位，同样两个户型基本是放大或者缩小版。
96平方米户型图
据说该户型的赠送面积比94平方米的单位还多1平方米，达到13平方米。当然如果按照实用率算的话，还是94平方米的单位高一点。
96平方米单位的进门小门厅
平方米的单位户型图：
这里也是一个拓展空间
面积不小，可以作为一个独立的房建使用，即变成四房。
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楼盘目前的“吹风价”是约1.6万元/平方米。如果是面积63平方米的单位，总价约万元，首付三成是约30万元。如果均价最后真如吹风价，那最便宜的单位万就会有交易。73平方米的单位总价约.8万元，首付三成约35万元。94平方米单位总价约.4万，首付三成约45万元。
所谓“吹风价”就是楼盘正式开盘前，在蓄客阶段，会出个价钱进行市场测试。说法上有好多种：上一期的价格、可能上浮××%、周边楼盘的价格等等。
横向比较，无论是单价还是总价，实在已经是目前广州一手房中“最是上车盘”的级别了。目前除了从化有低于此价格的一手房，花都区很多楼盘已经超越，增城以及南沙的其他板块很多楼盘单价已经是两万的级别。别的区域楼价则更高了。
附近目前在售的一手房阳光城丽景湾，-平方米的大户型单位毛坯价格约为1.5万元/平方米。
而进港大道附近时代长岛等楼盘单价已经超过2万元/平方米。
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空气质量让人担心
楼盘号称是目前南沙规模最大的楼盘是越秀地产在南沙的第十城。楼盘规模大，大社区可以有更多的大配套，里面也有更多的活动空间。加上开发商是本地名企，且深耕南沙多年，小区内部应该没什么可担心的，至少不会低于市场平均水平。
但是，除了上面图7中附近的不利环境因素，看下图：
楼盘向北2公里以内就是小虎岛，小虎岛的南部半个岛都是“小虎石化工业区”，工业区内有十几家石化相关企业。虽然石化区在楼盘北侧，广州大部分时间是吹南风的，但冬天也会吹北风，距离这么近，很难没有影响。
另外在楼盘正东约8公里，是虎门电厂，在楼盘就可以清晰地看到火电厂的大烟囱。虽然国家目前对环保要求越来越高，但火电厂对空气质量还是会有一定影响。
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上车是硬道理
外围板块的项目，楼价往往是一个卖点。比如这个项目。
从价格来看，这个盘有自己完善的教育配套，63平方米的小两房最低首付3成只要30万元，在今时今日对上车一族来说，确是不错的选择。当然，听说该户型到时也会有开员工专场，街客（就是咱们普通买家）可能比较难买到，这另当别论。或者就选75平方米的两房，首付多5万元。
老慢说自己经常有该挨打的想法：怎么什么房子都有人买啊？是挺该挨打的，房地产市场，也是一分钱一分货，根本就没有完美的房子，上车是硬道理。若想要这样的价格，那恐怕也得接受空气有负面因素、生活环境不太成熟、或者回市中心上班的通勤时间比较长的条件。
同时，南沙的发展机会、升值空间，也不会没有盼头。如何选，这就是萝卜青菜各有所爱了。
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（市场平均标准为三星）
海珠小雅
环境
★★☆
交通
★★☆
配套
★★★☆
产品
★★★★
价格
★★★★☆
前景
★★★☆
综合
★★★☆
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