来源：地产情报站12月19日早上，深圳地铁1号线延误20分钟，导致大批上班族迟到。按理说，这只是区区一件鸡毛蒜皮之事，但却直接登上了微博热搜。因为，日均.5万客流量的深圳1号线，只需要20分钟，就足以让数以万计职场人士的全勤奖泡汤了。这便是现代快节奏生活中，地铁的影响力。庞大的人流量，对地铁站周边的区域经济有着强烈的带动作用。更加众所周知的是，地铁对周围的房产价值，增益也是非常明显。不过，很多人不知道的是，地铁盘并非靠个地铁那么简单。地铁盘的选择，也大有学问。比如，并非市中心的地铁盘，房价涨幅就一定高，也不是说附近有个地铁站，房价就能上涨了。还有很多地铁盘的细节，值得我们探究。地铁盘为什么值钱？地铁盘的价值，谁都可以提几句，但一般都说不全，这里先给大家梳理一下地铁盘的价值点。1.交通便利，遇急事出门时间可控，上班时间可控。2.租售比高3.商业学校都可能围着地铁建。4.近郊盘因地铁建设，与主城区距离拉近，人口流入，经济增长，配套成型。5.地铁不变，风险小，伦敦年前的地铁盘现在还是地铁盘，但深圳15年前的海景房可已经成“填海工地”房了。6.情绪价值6.1地铁逐步成网，别人家都有地铁你没有。心理有落差不说，还会影响市场对房产的评价和估价。6.2-“你住哪”-“珠江新城地铁站附近”-“牛逼”第6点情绪价值有点扯，不过你不得不说，第一中国商品价格受市场情绪影响强烈，第二中国就是一个国人非常在意别人对自己看法的国度。离地铁越近房价涨幅越高吗？地铁站，人流多，噪音大，若是住得太近，岂不是非常不舒服？所以，是不是要稍微远-米的地方，才更有价值呢？其实并非如此，华中农业大学对武汉地铁3号线周边3km以内的房地产价格与到地铁站的直线距离，进行了相关性研究。结果发现，距离每增加1％，则引起商品房价格下降0．08％，距离越远，房价越低。安徽财大的一个国家自然科学基金项目，也研究了合肥市房产离地铁站的距离对其价格涨幅的影响。数据显示，离地铁站0-m的房产涨幅显著高于-m的。《经济视野》的一篇论文对郑州地铁1号线沿线71个住宅小区进行了9-的房价涨幅分析，发现房价增幅与小区距最近地铁站距离存在明显的负相关关系。并且，当小区距最近地铁站的距离在0-m范围内时，距离房价增幅的正面影响最为显著；在-m范围内时，距离对房价增幅的影响较为显著；在-1m时，距离对房价增幅有一定程度的影响。翻译成白话就是，房产离地铁站越近，地铁对房价的辐射就越敏感。所以，无论从哪个角度来看，距地铁站近的房子的涨幅，都比远的要涨得凶。那么所谓地铁上盖（地铁正上方房子）的吵闹与杂乱呢？会不会对居住体验影响很大呢？其实，关于吵，即便你没住过地铁上盖的房子，也住过地铁上盖的酒店。可以明显感受到，地铁站和商圈那点可以用隔音窗解决的吵闹，和火车站飞机场比起来，根本不算什么。吵主要还是马路吵，地铁站根本不应该不背这个锅。然后，关于人流杂乱，这个确实，任何一个地铁站的人流量都不小。可是，有地铁的城市基本都是一二线，年轻人居多。在现代年轻人眼里，地铁和地铁商业带来的时间上的节省，比清静要重要一百倍。总之，不考虑实际需求偏好，从涨幅来看，选离地铁更近的房子，还是收益更大。哪里的地铁盘涨幅高？市中心是个好地方，但从地铁盘增值这个角度来讲，就不一定了。南京林业大学对南京3号线的一项研究当中，发现地铁对江宁区房价的影响明显高于秦淮区。河北地质大学对石家庄1号线的研究也表明：地铁开通存在分区位效应，即地铁对郊区房价的增值远超过市区。这也好理解，回归到地铁对居民的本质利好逻辑，是地铁可以缩短房产与城市里各种配套的通勤距离，相当于替代了原先周围没有的配套。居住在市区，配套齐全，在没有地铁的情况下，也非常方便。但郊区配套不如市区，通一条地铁犹如和市区共享配套，对生活的改变十分明显。但郊区不同于远郊，当地铁离市区过于遥远，其共享配套的效果也会大打折扣，房价涨幅也会有限。深圳宝安幸福海岸，是地铁1号线宝体的正地铁盘，6年价格5，年价格，10年涨幅%。当年宝安属于近郊区，宝体站离就业中心南山（粤海街道办，高新园站）8个地铁站，通勤时间大概在半小时（算上走路和等待地铁）。深圳龙岗振业城，是地铁3号线六约的正地铁盘，6年价格0，年价格35，10年涨幅%。当年龙岗属于远郊区，六约站离就业中心福田（深圳平安大厦，福田站）15个地铁站，通勤时间大概1小时（算上走路和等待地铁）。很明显，远郊地铁盘的涨幅往往不如近郊地铁盘。一个人如果选择通勤距离合适的房子，即便可能是老房子稍微破点，慢慢就会习惯，但如果每天花两三小时在通勤上，怎么样都会身心疲惫。因此，如果是离CBD位置太远的地铁站，地铁的意义便没有那么大了，对房价的影响也不会非常可观。不过振业城涨幅不如阳光海岸的另一方面，也是3号线的经停站点含金量没1号线大，1号线作为贯穿深南大道主干线，从商业中心到政务中心到文体中心，都在这了。所以，如果你想买一套增值潜力最大的地铁盘，不妨挑选还在发展中的近郊地铁盘。如果那条地铁还是直通CBD的，就更完美了。什么是近郊呢？这里给个标准，就是离城市CBD的地铁通勤时间小于45分钟，大于30分钟的地方。要买地铁盘，就买这！当然，这里并不是说市区的房子就没升值空间了，而是因为地铁这个因素而升值的潜力有限，更多的升值因素是学区、区域、产品等等。什么时机买入地铁盘？都知道，地铁对房价有三个增长点：规划涨一波，开工涨一波，通车涨一波。那么，单从涨幅来看，什么时间点买入最好呢？大量文献显示，地铁时间轴对房价的溢价效应呈“M”型，即规划期呈现出正效益影响，建设期呈现出负面影响，运营期又呈正向影响。因为建设期的施工噪音、渣土扬尘、景观损坏等多重负面效应，使得地铁附近小区的生活品质直线下滑。据我去地铁项目部实地考察访问，地铁最吵，且渣土车来往最多，周围最脏的时候，是路面开挖以后的冲桩期和沉槽期，大概要持续1年时间。等到这一年后，盾构机下隧道，一切就没那么乱了。那么在这纷乱的1年，可能会有不少二手笋盘放出，也可能会有部分新盘犹豫不决捂不捂盘或涨不涨价。这时候，便是入手的好时机。具体一点，就是蓝色挡板围起来后的半年到两年这个期间，可能就是“M”型的低点。识别真伪地铁盘地铁盘没有官方的说法，按业内公认的标准：近地铁盘：距离-0米，步行大约需14-21分钟；准地铁盘：距离-米，步行大约需时7-14分钟；纯地铁盘：距离小于米，步行大约需时7分钟以内。在购房的过程中，对地铁的了解通常来源于置业顾问的夸夸其谈。（和李老师实力踩盘）既然都说了夸夸其谈，有四个点是你要注意的：1.距离假象沙盘图都是按一定比例缩放后的效果图，真正有多远，要学会去使用互联网地图上的测距工具去量。2.时间假象走到地铁站几分钟，置业顾问说了不算，自己走一遍才算。从自己所选楼栋往地铁站走走，可能你会遇到小区巨大，绕路，地铁口很远等情况，都会增加时间。3.规划假象有时候置业顾问会告诉你沙盘上的虚线是已经规划好的地铁。但真正的规划，还是以“国家发改委网站公布《关于xx市城市轨道交通第x期建设规划（20xx—20xx年）的批复》”为准。这种获批的一般都会尽早开建，具体可以登录当地住建局
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